樓換樓按揭成數可達多少？

情況同上，換樓可申請的按揭成數，需視乎到底是買家是首置或是非首置身份。如果是首置身份，則可以透過按揭保險公司，為800萬以下物業，免壓測申請超過9成按揭；非首置人士，則最高可造8成按揭。

想樓換樓的話，應先買後賣還是先賣後買？

兩者的最大差別，在於準備多少資金以及如何控制資金流。如果是先買後賣，因為將會同時持有兩項物業，所以不能申請首置高成數按揭，亦必須繳交15％的從價印花稅。雖然之後出售舊有物業後可以贖回，但仍然需要先準備較多資本。這種方式比較適合資金較充裕的換樓客。相反，先賣後買則可以申請較高成數的按揭，並不需要繳交完整15％的從價印花稅，資金負擔較少。對於希望申請首置高成數按揭，以及直接繳交第二標準印花稅的換樓客而言，會較為適合。

換樓攻略 — 換樓印花稅計算方法、換樓按揭成數、換樓程序

對於很多香港人來說，在香港買樓從來是人生大事，畢生積蓄大部分都花在置業費用。因應個人需要，如家庭增添新成員、想改變居住環境或看準樓價下跌而入市，不少持有物業的業主都會在一生中經歷換樓的階段。究竟應該先賣後買，還是先買後賣？換樓有什麼因素影響按揭成數？MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略，包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序，讓你好好計劃你的換樓。

換樓印花稅計算

目前香港不論任何置業形式都需繳付印花稅，換樓人士亦包括在內。

若以先賣後買的換樓人士可以首置人士的身分買樓，可以繳付較優惠的第二印花稅標準稅率，詳情可參閱下表。

至於先買後賣的換樓人士，政府規定換樓人士如購買新物業後，12個月內賣出舊有物業，將可退回已付的15%標準印花稅減去首置印花稅多繳付的印花稅。須注意的是，15%標準印花稅需先支付，後退回，因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。

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先賣後買：首置/不擁有其他物業的人士第二標準稅率

物業價格	第二標準稅率
少於HK$2,000,000	HK$100
HK$2,000,000 - HK$2,351,760	HK$100 + 超逾HK$2,000,000的10%
HK$2,351,760 - HK$3,000,000	1.5%
HK$3,000,000 - HK$3,290,320	HK$45,000 + 超逾HK$3,000,000的10%
HK$3,290,320 - HK$4,000,000	2.25%
HK$4,000,000 - HK$4,428,570	HK$90,000 + 超逾HK$4,000,000的10%
HK$4,428,570 - HK$6,000,000	3%
HK$6,000,000 - HK$6,720,000	HK$180,000 + 超逾HK$6,000,000的10%
HK$6,720,000 - HK$20,000,000	3.75%
HK$20,000,000 - HK$21,739,120	HK$750,000 + 超逾HK$20,000,000的10%
多於HK$21,739,120	4.25%

先買後賣

先買後賣是目前換樓客較常見的交易方式，即先買入心儀的新物業，完成交易後，再行出售舊有物業。這種做法能確保住處，不過在購入新物業之際，就不能以非首置身份申請按揭，並且因為同時持有兩項物業，而必須先繳付相關的印花稅，到最後按規定於1年內出售物業後，才能退回印花稅。

先賣後買

先賣後買是坊間所稱為的「極限操作」，買家先將現在現有物業出售，在等待獲得新買家簽約及銀行匯款的同時，再簽約買入另一新物業，整個過程必須小心操作買賣簽約以及資金流，以作無縫對接，亦必須在臨約中加入「必買必賣條款」，以防止買家撻訂。必須留意的是，如果買家最後無法依計劃賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓地方租住或暫住。

先租後買

先租後買意指業主先賣出所住物業，尋找地方租住，再物色物業，「重新」以首置身份入市。這種在程序上相對簡單，印花稅及按揭亦可以首置人士身份計算，最大成本及風險是租金支出。

換樓策略 - 先賣後買 vs 先買後賣

如果想換樓，應該先賣後買，還是先買後賣？MoneySmart為你分析兩者的操作、好處和缺點。

先賣後買：重獲首置身份

先賣後買與先買後賣最的大差別，在於業主在技術上能夠恢復未持有物業的首置「自由身」，能夠以首置身份申請新物業的置業按揭，使用首置人士的高成數按揭，並且規避持有一項物業、再置業所須的15％從價印花稅。在預算及資金上會較為鬆動。

難題是必須在新舊物業的交易過之中，做到俗稱的「無縫交接」，不論是簽約、承造按揭、資金流動方式的程序必須非常精準無虞，包括銀行必須在你完成整個出售物業程序後，才會視你為「首置客」，完否則業主即使重新獲得首置身份，而獲得高成數按揭的資格，在新舊物業的交替過程之中，可能需要搬離住處，尋找中途的住所。

先買後賣：1年內出售原物業可退回印花稅

至於先買後賣方面，業主在過程上因為會持有2項物業，因此在購入新物業的時候，必須要繳付15％的從價印花稅，以及原則上無法承造高成數首置按揭，即無法在購買800萬按揭以下、免壓測借盡9成。

購買新物業後，業主需要在1年內賣出舊物業，正式完成即項交易，至業主本人在帳目只持有一項物業，才可以正式退回之前支付的15％印花稅。必須留意的是，並不是退回全數15％，而是扣取由「首置從價印花稅」後的差價。如首置印花稅為4％，即業主可退回「15％-4％」的印花稅額。

換樓按揭成數

要計算換樓的按揭成數，同樣需要視乎到底按揭申請人在申請按揭的時候，到底屬於「首置」或是「非首置」身份，然後以樓價計算按揭成數。

此過程無關「先買後再賣再退回印花稅」的程序，因為申請人當時事實上持有兩項物業，原則上必須以非首置客身份承造物業按揭。同理，如果你希望在換樓過程，以首置身份承造按揭，則必先出售原有物業，經由俗稱「甩名」的程序，恢復首置身份，才能承造首置高成數按揭。

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未補地價居屋換樓方法

如果業主持有的未補地價居屋，有意換樓之前，無論如何都必須要先補地價。「補地價」的意思，是以當下的估值，指補回當初政府出售居屋單位時的折扣價。

如果業主現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值56折發售，折讓為44％，補地價金額，即為「500萬x44％」，等於220萬。

換樓常見問題

換樓印花稅如何計算？: 換樓印花稅的計算方法需視乎換樓人士選擇先賣後買，還是先買後賣業。

如選擇先賣後買，即換樓人士賣掉舊有而且唯一的物業，便可重獲首置身分，便可以較優惠的第2標準稅率來計算印花稅，詳情可參閱上表。

如選擇先買後賣，即交易新物業時持有多於一項物業，則必須先繳付15%從價印花稅，及在12個月內將原有物業賣出，才可獲退還15%減去首置印花稅的差額，令實際上所繳付的稅款與首置人士一樣。
樓換樓按揭成數可達多少？: 情況同上，換樓可申請的按揭成數，需視乎到底是買家是首置或是非首置身份。如果是首置身份，則可以透過按揭保險公司，為800萬以下物業，免壓測申請超過9成按揭；非首置人士，則最高可造8成按揭。
想樓換樓的話，應先買後賣還是先賣後買？: 兩者的最大差別，在於準備多少資金以及如何控制資金流。

如果是先買後賣，因為將會同時持有兩項物業，所以不能申請首置高成數按揭，亦必須繳交15％的從價印花稅。雖然之後出售舊有物業後可以贖回，但仍然需要先準備較多資本。這種方式比較適合資金較充裕的換樓客。

相反，先賣後買則可以申請較高成數的按揭，並不需要繳交完整15％的從價印花稅，資金負擔較少。對於希望申請首置高成數按揭，以及直接繳交第二標準印花稅的換樓客而言，會較為適合。