【按揭壓力測試】一文睇晒計算方法、擔保人及豁免條件

「壓力測試」是香港政府訂立的一種風險評核機制，按揭申請人在承造樓宇按揭時，會在既有的按揭上，以較高「假設利率」，計算入息水平能否通過「假設供款」之下的標準。

 以目前政府規定的壓力測試是「加三厘」，亦即是在既有按揭計劃上加上3％利率，得出假設性供款後，申請人入息水平不可佔有該假設性供款的一定比例，而佔比上限，則視乎不同申請人的狀況。

於2019年前，所有人計劃購買物業的按揭申請人都要接受按揭壓力測試，包括新申請按揭人或是已有按揭在身的申請人，也需要接受壓力測試。 

不過，在2019年施政報告後，政府撤銷了首置人士的壓力測試要求，只需要符合入息要求，而其他按揭人士，包括已有其他按揭在身，或是有物業在身的非首置人士，仍然需要接受壓力測試。

那麼，申請居屋按揭需要進行壓力測試嗎？政府會為所有居屋按揭作擔保人，所以銀行一般在批核居屋按揭時會較寬鬆，大部分居屋按揭不需壓力測試。想了解更多申請居屋按揭的資訊的話，可參閱居屋按揭全攻略。

由於現時首置人士選用按保後，已無須計算壓力測試。要計算壓力測試的人士，不是投資者就是換樓客為主，因為要試算壓力測試，就故且先已擁有一項物業、並置業非自用的投資者為例，其供款入息比例將不可多於40％（因已有另一物業，須扣減10％），而壓力測試後的供款入息比例上限，則為50％（原理同上）。

2019年的新制下，壓力測試的方式與過往情況下無異，同樣需要在既有利率上「加三厘」，而在假設入息下，供款不可高於入息的60％。

壓力測試如何計算入息：佣金及花紅

對於佣金及花紅此類非恆常收入而言，銀行往往會視同各申請不同的狀況，而取一平均值，作為月薪去計算。

壓力測試如何計算佣金：

以佣金為例，銀行職員多會回答以及6個月、或是12個月的平均值計算，可是如果佣金的表情「大起大落」，銀行於審核時為風險管理，亦可能會剔走最高或是最低的月份，盡量平均計算供款人每月實際的供款能力。

壓力測試如何計算花紅：

花紅計算情況亦類似，銀行會觀察申請過去兩年的花紅，再除以24個月，以平均值加於月薪之上，以作計算。 不過，普遍銀行於承造較高成數按揭時，如九成按揭，銀行末必願意計佣金及花紅，以作為薪金水平審核。

在2019年新按揭保險制度下，如果是首置人士，購買物業樓價不多於800萬，即可以藉由申請按揭保險，繳交額外保費，以豁免壓力測試。

要計算買樓首期，首先要「反求諸己」，知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。例如首置人士，在2019新制度之下，即可以透過額外的按揭保險費，在樓價800萬或以下承造最高9成按揭，而且豁免壓測，所以首期就會是物業價格的1成。

相反，如果你不是首置人士，而是已有物業之人士，又或是曾經作為擔保人而仍有物業按揭在身、收入來源並不主要來自香港等，便難以透過首置人士身份及相應的按揭保險制度，豁免壓力測試並承造9成按揭，首期便會超過1成。

如果按揭成數及壓力測試情況有別，因應所需要的首期也自然有別。置業人士必先了解自身狀況及壓測制度，並確保自己備妥充足首期。

「供款與入息比率」（DSR、Debt Servicing Ratio）是一種審核水平，規定按揭申請人的供款，不可高於入息的某一上限。例如，首置按揭人申請的供款，不可以佔有入息的一半。例如，每月供款為$15,000，申請人的入息必須高於$30,000。

按揭擔保人的作用在於計算上提高申請人的收入水平，例如申請人的月入為$20,000，擔保人月入為$20,000，那麼合拼計算後，申請人的收入水平便會急增至$40,000。 

並非任何人也可以成為擔保人，理論上而言，只有近親，如夫妻、父母、兄弟姊妹，才可以作為申請人的擔保人。近年不少將結婚的年輕情侶要置業，銀行也可能接受正式兩人的正式聲明，以伴侶形式作為按揭擔保人。特別是申請高成數按揭情況下，銀行會更嚴格要申請人提交與保擔人之間的關係證明。

現時並沒有明文規定到底一宗按揭，可以接受多少個擔保人，但由於按受按揭擔保人，會直接將擔保人的薪金直接疊加。 

如果申請人本身已經有穩定收入，按情理推斷就不需要太多擔保人，因此如果提供擔保人，反而會引起銀行的疑慮。