壓力測試、按揭成數及按揭計算機 Q&A
政府於2019年放寬本港住宅物業按揭制度，包括撒銷首置客必須承造壓力測試的規定，並可透過按揭保險提升首置九成按揭樓價上限至HK$8,000,000，令首置人士能承造更高額度的按揭。然而，首置人士申請按揭時，其實仍須注意最新按揭成數規定，按揭保險、供款入息比率以及按揭利率等事項。MoneySmart現已推出2021最新的按揭計算機，加上詳細解說，助你籌劃更佳首置按揭預算！
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2021 香港住宅物業 最新按揭成數表
| 物業價值 | 首次置業人士 最高按揭成數 | 非首置人士 最高按揭成數 |
|---|---|---|
| 1000萬元 | 80% | 80% |
| 800萬元以上至900萬元以下 | 80%至90% （貸款額上限720萬元） | 80% |
| 600萬元以上至800萬元 | 90% | 80% |
| 450萬元以上至600萬元 | 90% | 80% |
| 400萬元以上至450萬元 | 90% | 80%至90% （貸款額上限360萬元） |
| 400萬元或以下 | 90% | 90% |
自2019年施政報告相關政策實施後，首置人士九成按揭可承造的最高樓價，即由400萬提高至800萬。非首置人士的八成按揭，亦由最高600萬，提高至800萬。不過，超過6成以上住宅物業按揭，仍然需要承造按揭保險。
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壓力測試是什麼?
過去香港政府為保持樓市穩定，而訂立名為「壓力測試」的按揭門檻機制（點擊閱讀壓力測試全攻略），會以「加三厘假定利率」，計算供款人的入息，確定其供款與入息比率不高於60％（即在假設情況下，申請人每月理應最多只能以6成薪金供樓）。
不過，在2019年度施政報告後，政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定，如申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付較昂費的按揭保險，以通過按揭審查，承造按揭。
如果是非首置人士，則依然需要通過加三厘壓力測試。
首置人士毋須壓力測試, 供款入息比例又是什麼?
雖然政府取消了首置人士必須通過壓力測試的規定，但首置人士仍然需要符合「供款與入息比例」（Debt Servicing Ratio, DSR）不超出50％的規定。亦即，供款人每月按揭總供款，只能佔入息的一半。如你選擇的按揭計劃每月預計供款為$15,000，按揭申請人的總收入必須高於$30,000。
最優惠利率P按及H按分別
最優惠利率按揭(P按)是什麼?
最優惠利率（Prime rate）其實是銀行借出資金的「基準利率」。香港現今的最優惠利率並不統一，包括「5％」，及「5.25%」，前者俗稱「細P」，後者俗稱「大P」。
須注意的是，「大P」／「細P」不等於「P按」，P按所指的，是依據最優惠利率所訂出的按揭計劃，例如現時大多數銀行提供的P按是「P-2.5%」，若提供該計劃的銀行沿用「細P」(5％）最優惠利率，實際計款利率亦即是2.5%。
最優惠利率按揭(P按)與銀行同業拆息利率按揭(H按)有何不同?
H按當中的「H」，即是銀行同業拆息利率（Hong Kong Inter-bank Offered Rate、簡單HIBOR），就銀行之間的資金狀況而得出，並每天由「香港銀行公會」公佈，有「隔夜」、「一星期」至「十二個月」之分。就香港住宅物業按揭而言，則普遍以「一個月」HIBOR為準。
原理與「P按」相同，HIBOR利率不等於H按，「H按」是於HIBOR加上一個利率，如「H+1.1％」而得出實際按揭利率。如目前一個月HIBOR是0.9，「H+1.1%」即是2%。
應選擇P按或是H按? 對壓力測試是否有影響?
P按及H按最大的差別，在於利率計算機制上的不同。P按相對簡單直接，以銀行最優惠利率為基礎，實際利率隨最優惠利率的升降而變動，香港銀行的加減息則主要跟隨美國聯儲局基準利率，因此長期而言，變動較小較穩定。
H按所依據的HIBOR則每天變動，在大環境資金充裕、利率低水的時期，供款減少；若銀行資金短缺，環球利率上息，則供款增加。不過，銀行為了方便計算，亦會提供一個以最優惠利率描述的「封頂位」，如「P-2.5%」作為按揭供款的鎖息上限，即最高供款利率，普遍與P按水平相若，即就算H按按息再高，亦與P按的最高平水相若。
正因H按息率浮動難以計算壓測，所以銀行計算壓測時，會以上述的「封頂位」（或「鎖息上限」）以作計算。由於封頂位與P按相若，因此對於壓力測試影響其實不大。
概括而言，難以論斷到底H按或P按較好。在HIBOR較低水如當下，H按實際按息甚少會高於2厘，若果是前兩年的加息周期，H按按息亦可高至與P按睇齊。一般會建議按揭人士定期監察按息與利率，甚至每三年左右更換按揭計劃，以減輕供樓負擔。
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按揭保險是什麼?
按揭保險由香港政府旗下的外匯基金成立，目的在於為高於6成以上的物業按揭提供部分貸款，分散銀行的資金風險。
因此，如果首置人士申請8成以至9成按揭，銀行名義上只會承擔樓價6成貸款，其餘貸款則由按揭保險公司提供。申請人需要根據按揭年期及按揭計劃，一次性或分期繳交按揭保費。
壓力測試 常見問題
信用卡欠款或私人借貸會否影響壓力測試？
雖然按揭動輒長達25年至30年，但按揭申請人的每月供款，多半仍由萬餘元至數萬元不等，因此銀行為了確保申請人每月有足夠經濟能力準時還款，除入息以外，連信用卡的還款狀況也會考慮在內。
如果你固定「月清卡數」，信貸紀錄良好，那當然不用擔心，但如果申請按揭時仍有未清還的分期付款，銀行一般會連帶考慮在內，儘使不會計算全筆分期款項，仍可能以一定百分比乘以該款項，扣減申請人的每月入息，再檢視申請人在有卡數的情況下，是否能夠通過壓力測試。如果是其他需要分期清還的貸款，如私人貸款等，道理亦與信用卡款項相同，銀行甚至看待得更為嚴格。
因此一般建議，申請人在申請按揭前，須先檢視自己的財政狀況，最好先清還所有卡數及貸款，讓銀行對你的財政狀況更有信心。
壓力測試的入息是否會計算花紅？
- 在審核壓力測試時，銀行會計算花紅收入，普遍做法是將申請人過去兩年的花紅總收入，除以24個月，以平均審視申請人的每月入息，再提交予計算壓力測試。要留意的是，銀行會視乎行業及職業，去留意你的花紅是否每年或定期派發。如果你只有一年或更短時期的花紅，而且要加上花紅以後才能通過壓力測試，那麼銀行對你的按揭申請可能會處理得較為嚴謹，甚至不計算作為你的恆常收入。
如何透過擔保人通過壓力測試？
如果想置業，但收入又難以通過壓力測試，則可以嘗試透過「增加擔保人」。銀行會將擔保人的入息直接疊加在申請人的入息之上，如果你的收入是$20,000，擔保人收入是$15,000，那麼你申請按揭而提交予壓力測試的每月收入，將會為$35,000。
增加擔保人的限制及代價則是，擔保人必須可證明是按揭申請人的近親，如父母、兄弟姊妹。未婚伴侶亦可以嘗試申請作為擔保人，但銀行會較嚴格審核及較難通過。
其次，如果擔保人申請成功，那麼擔保人本人的信貸紀錄上將會「背負」一項樓宇按揭，因此如果想要另外申請按揭，按揭成數上限10％，即在不申請按保的情況下，只能承造5成按揭；而擔保人不論是供款及入息比例或是壓力測試，上限均會下調10％，即DSR基本每個月供款不可多於入息的40％，而「加三厘」後則不可多於50％，較一般情況更為嚴格。
