轉按(refinance)轉介、套現＆回贈及利弊101
轉按轉介、回贈及利弊攻略
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什麼是轉按(refinance)？
轉按(refinance)即是指將物業由A銀行的按揭計劃，轉移至B銀行的按揭計劃。在一定條款限制下，業主可獲得新利率以及新一輪貸款額，亦大多可獲銀行發放的回贈。不論任何物業，包括一手物業、二手物業、村屋以至居屋，只要附合物業類型的相關條件，以及銀行的相關規定，即可以進行轉按。
轉按有什麼好處？
轉按好處 1.增長資金流
轉按好處 2.解除按揭保險
目前制度規定，如果6成以上高成數按揭，必須額外申請按揭保險並支付保費。如果物業升值，按揭申請人無須再使用按揭貸款，以轉按擺脫按保，即俗稱「甩按保」，即有機會獲部分保費。
現時，按揭保險公司限制要甩按保，就必須於三年內完成。按揭後首年申請的話，可退回保費 40%、第二年 25%、第三年 15%，但再之後才甩按保，則無法退回保費。
轉按好處 3.選擇較低利率按揭計劃
轉按好處 4.賺取銀行回贈
轉按好處 5.擺脫發展商二按
轉按回贈選擇一覽
| 轉按計劃 | 利率 | 最高現金回贈 |
|---|---|---|
| 中國銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃 | H+1.5% | HK$16,000 |
| 滙豐銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃 | H+1.5% | HK$8,000 |
| 東亞銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃 | H+1.45% | HK$12,000 |
| 渣打銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃 | H+1.5% | HK$8,000 |
| 恆生銀行 香港銀行同業拆息按揭計劃 | H+1.5% | HK$8,000 |
| 恆生銀行 最優惠利率計劃 | P(5.0%)-2.5% | HK$8,000 |
| 渣打銀行 最優惠利率計劃 | P(5.25%)-2.75% | HK$8,000 |
| 銀行 最優惠利率計劃 | P(5.0%)-2.5% | HK$16,000 |
轉按能否由舊制 轉為2019年施政報告新制?
去年2019年度施政報告大幅增加按揭成數，新制度實行後，按揭申請人仍然可以轉按，但政府有規定，如果以新制成數轉按，則不能套現。
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轉按須知
如何選擇按揭轉介服務?
現時坊間有眾多按揭轉介服務，如果有意尋找按揭專員，則須要小心留意轉介公司的評價。包括該公司對按揭資訊的掌握是否齊全，包括該公司服務是否迅速，是否能有效處理複雜的銀行文件等等。
目前按揭轉介公司吸引客戶，多會提供回贈、現金獎乃至各種優惠，申請人亦可以「貨比三家」，詳加比較，再決定是否使用該按揭回贈轉介公司。
轉按程序需要律師費?
轉按有何壞處或風險？我可以如何避免中招?
1. 若未過「罰息期」 須繳付罰款
2. 轉按遇上加息 得不償失
避免轉按中招方法
居屋能否轉按?
如要為居屋轉按，則要留意是「已補地價居屋」，或是「未補地價居屋」。如果未補地價，則不能隨意轉按，而必須要以書面向房署提交理由，徵得房署同意，才可以轉按。轉按的條件是不能拉長供款年期，亦不能增加貸款額，亦不能套現。在如此多重限制下，較有著數的是能獲得回贈，以及獲得較低的利率水平。
至於「已補地價居屋」，則已屬一般自由市場物業，因此轉按方式與一般私人物業相同。
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常見問題
Mortgage Link 戶口的用途是什麼?
轉按時，銀行亦會提供Mortgage Link，即「按揭掛勾戶口」，為活期存款戶口，利率與轉按者的按揭利率相同，可以存入一定程度上限的資金，以套取利息抵消供款支出。如果轉按純粹是為了賺取回贈，多出的資金未見有明確投資方向，Mortgage Link可算是一種基本的對沖機制。
另外，若按揭申請人過往為物業承造按揭時，未有獲得Mortgage Link戶口，而轉按後能提供，亦可以視為是好處之一。
轉按與加息／減息是否有關?
不論任何按揭計劃，也與利率水平有關，包括轉按在內，亦自然需要留意利率狀況，而利率水平亦會與銀行現金回贈水平有關。
轉按申請人亦要留意較長遠的經濟及利率趨勢，例如早兩年加息期內，美國及香港利率持續呈現升軌。那麼即使過了罰息期，亦可先不用急於轉按，而待利率穩定後，銀行提出更多回贈及優惠，甚至等利率回落後再轉按。
能否透過轉按令擔保人「轉名」／「甩名」?
- 如果當初是夫妻或是家屬聯名入市，卻另外因有置業需要，需要首置名額，而要騰出已聯名的人頭，市場上俗稱「甩名」。實際上，甩名與轉按是兩件事，只是過去樓市暢旺，申請人經常在甩名的同時轉按，令物業持有回恢首置客身份之外，順便獲得本文上述的轉按好處。
轉按與罰息期有何關係?
銀行會向轉按人士提供回贈，因此技術上只需要不斷轉按，銀行便需要不斷提供回贈，長遠下來會令銀行無利可圖。
因此，每承造一次按揭（不論新造或是轉按），銀行都會規定約二年至三年的「罰息期」。罰息期內不能轉按，否則需要按規定繳交罰息款項。款項則視乎「犯規」的時間點，由按揭額的1％至3％不等，並多須繳回原有的現金回贈。
