轉按比較2022:轉按套現成數, 最優惠利率及轉按回贈
轉按邊間好？馬上閱讀以下轉按教學。經MoneySmart申請轉按可讓你的轉按申請更快獲得銀行處理！
轉按意思
轉按(refinance)即將物業由A銀行的按揭計劃，移至B銀行的按揭計劃。在條款限制下，業主可獲得新利率（例如較低利率）及新的貸款額，亦大多可獲銀行發放回贈。任何物業，包括一手物業、二手物業、居屋及村屋，只要符合物業類型的相關條件，以及銀行的相關規定，就可進行轉按。客戶一般都可以選用最優惠利率按揭計劃(P按)、或同業拆息按揭計劃(H按)進行轉按。
如單位已入手超過2年，轉按時可以憑當時估價去計算按揭成數。如果估價為HK$6,000,000以下，便可以做8成按揭並套現。
雖然政府於2019年施政報告中公佈，首置人士買樓承造高成數按揭，可以免壓力測試，但如果是轉按，不論按揭成數，都需要通過壓力測試。
轉按回贈比較
| 銀行及轉按計劃 | 最優惠利率計劃 （P 按） | 香港銀行同業拆息按揭計劃（H按） | 現金回贈 |
|---|---|---|---|
| BOC 中銀 | P(5.0%)-2.5% | H+1.5% | |
| HSBC 滙豐銀行 | P(5.0%)-2.5% | H+1.5% | |
| BEA 東亞銀行 | P(5.25%)-2.75% | H+1.4% | |
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轉按有什麼好處？
轉按好處
轉按套現
趁物業樓價升值，可透過轉按套現增長資金流，捕捉市場機遇或套現週轉(如套現給子女到外國讀書、清還債務等。)節省利息
享受更低利率按揭計劃賺取銀行現金回贈
除透過轉按減低現時按揭計劃利息，你亦可賺取額外回贈擺脫發展商二按
如樓價有增長，業主可以憑新的估價轉按至新的銀行，可清還借貸之餘，更可擺脫發展商二按。取得Mortgage Link 戶口
取得Mortgage Link 戶口，以抵銷部分利息支出轉按中招風險－必睇轉按須知
趁物業樓價升值，轉按有助業主輕鬆套現並賺取現金回贈。不過，申請轉按時，有不少需要注意的細節。要避免轉按中招，業主要全盤考慮各項利率、現金回贈、手續費以及罰息期等，亦要考慮加息的情況，再決定是否要轉按。
MoneySmart為你歸納3大轉按中招風險，申請轉按前必睇，助你避開轉按陷阱！
轉按「罰息期」內必須繳付罰款
探及轉按須知，可謂必須提及罰息期。銀行在新造按揭或轉按的按揭條款中均設有罰息期，一般為2至3年。罰息期是為了保障銀行，不會因為業主不斷轉按，而損失銀行為借貸人提供的回贈優惠。如業主在「罰息期」轉按，便需要繳交罰款，具體罰則視乎個別銀行條款而定。因此，轉按前，業主必須要細閱按揭通知書（Facility Letter），確保在罰息期完結後，才完成轉按程序，避免要支付罰款，得不償失。
跌市轉按或估價不足
金管局規定，如按揭成數超過6成，就必須購買按揭保險。如遇升市，使用按保的業主或想解除按揭保險(「甩按保」)，取回部份保費退款。業主可以把轉按的按揭成數下調至6成或以下，但遇上跌市或估價不足，此計劃就無法進行。
如遇上加息 得不償失
轉按必須要考慮利率的變化，特別是原先使用H按的用家。
H按的用家必須要考慮基本實際利率(「H+_%」) 和封頂利率 (「P-_％」) 兩項利率指標。如遇上加息，轉按就會得不償失。MoneySmart為你分析兩種情況，令你更易理解如何避開陷阱！
加息情況一：如處於低息環境，HIBOR低水，利率不會觸及封頂位。
轉按即由A銀行的一套按揭計劃，轉至B銀行的另一種套按揭計劃，一般業主為賺取現回贈，即使轉按的計劃無升跌，照樣可以做到「平手轉按」。
加息 情況二：如遇上加息 得不償失
不過，如果B銀行的新一套按揭計劃細節有變，或遇上加息，那麼日後，仍有機會支付較貴的利息。例如新計劃以P按計算的H按封頂位較原有計劃高，如按息急升，或遇上香港銀行加息，就會有機會要支付更多錢供數。 另外，如轉按時現金回贈較低，即使配合mortgage link對沖，亦可能得不償失，因此必須留意的一環。
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轉按入門
各類物業轉按資訊
居屋轉按 - 未補地價居屋轉按
未補地價居屋都可以利用轉按，獲得更優惠利息以及賺取回贈，但就不可申請加按或延長還款期，而轉按亦只能轉按現有貸款額，不可轉按套現。息口方面，未補地價居屋只可與買入時一樣，選擇P按。 另外，未補地價居屋申請轉按時，必須先向房署申請。獲批後才可進行轉按。一般情況下，只要不涉及加按，房署都會批准轉按申請。
以1%回贈計算，如單位貸款餘額為HK$2,000,000，轉按便可賺取HK$20,000回贈，即使扣除律師費以及房署申請費，仍然有錢落袋。如業主每過罰息期就申請轉按，可以是一個獲取現金的方法。不過，亦要留意本文上述提到的轉按雷區。
擺脫發展商二按
新樓買家上車時如資金不足，或會透過發展商「第二按揭」入市，但息口往往十分高昂。發展商二按一般首兩至三年均屬於低息蜜月期，但其後利息甚至可以超出銀行息口一倍，比銀行按揭的負擔更重，因此大部分業主均希望在低息蜜月期完結前，成功轉按至銀行，擺脫發展商二按，避開高昂的利息支出。
政府於2019年施政報告中公佈新例，HK$10,000,000 以下物業最高可借八成至九成， 轉按雖然不能套現，只能轉走貸款餘額。 對於希望擺脫發展商二按的業主們， 是一大喜訊。於新例公怖前買入的單位，買家可以考慮轉按至銀行，一方面可以清還部分借貸，亦可以擺脫發展商二按，慳得更多！
村屋轉按
想申請居屋轉按的話，則需留意由於村屋質素參差不齊、而且銀行在估價上往往出現估價不足的情況，業主可能因此失預算。村屋轉按與私樓一樣，均有H按 、 P按或定息按揭供款，可供借貸人選擇。公屋轉按
公屋也可轉按，但貸款額最多只能借現有貸款額，不能加按套現、年期亦不能延長。如果公屋業主只想「平手轉按」，將原有未供完的貸款部分，轉移至其他銀行，房署一般都會批，因為平手轉按不會增加業主的供款壓力。轉按成數上限一覽
| 物業價格 | 轉按成數上限 | |
|---|---|---|
| 600萬或以下 | 上限8成 | |
| 600萬至834萬 | 上限6成，最多500萬 | |
| 834萬至1000萬 | 上限500萬 | |
| 1000萬以上 | 上限5成 |
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什麼是Mortgage Link（按揭儲蓄掛鈎）戶口？
Mortgage link 戶口意思是與按揭存款掛鈎的戶口。部分承造按揭/轉按的銀行會提供一個高息存款戶口給貸款人，貸款人在戶口內的存款，可享與按揭利息相同的利息，有助業主賺取利息，抵銷部分供樓利息的支出，同時保持流動現金，是現時銀行常見轉按吸客的優惠。
Mortgage Link 好處
節省利息支出
業主可以存錢入Mortgage link戶口，一方面可以賺取更多按揭現金回贈，另一方面可賺利息，增加流動資金和對沖利息支出。部份銀行容許客戶同時掛鈎3個存款戶口，讓最多兩名家人同享高息存款，但存款不可達總貸款金額50%。
Mortgage link活期存款戶口較高息定期存款戶口靈活
ML活期存款戶口較高息定期存款戶口靈活，一般都可以隨時提款存款，不似定期戶口般有所限制。
配合轉按 可以零成本套現/ 賺現金回贈
遇上升市，業主可以透過轉按套現，將套現的資金存入新承按銀行提供的 Mortgage Link 戶口，就能抵銷利息的開支。
Mortgage Link 風險及注意事項
高息存款設上限
ML戶口的高息存款設上限，一般為按揭貸款額的50%，只有少數銀行將高息存款上限設為按揭總額60%。另外，業主要留意隨時間，貸款額會變少，因此可享的高息存款額上限，亦會隨之變少，是Mortgage Link 主要風險之一。
直接收息可慳稅
ML戶口有兩種方式派息：每月直接派息/ 以存款利息，自動扣減按揭利息或本金。業主要留意償還按揭的利息支出，可作扣稅之用，所以選擇以扣減按揭本金或利息作ML戶口收息方法，會直接影響貸款人的扣稅額。
存款未必受保障
不是所有銀行的ML戶口都受存款保障計劃保障，所以業主在使用ML戶口存款前要避免這項Mortgage Link 風險，應先向銀行查詢。
轉按手續
申請轉按的手續相對新按簡單，業主最早可於按揭罰息期完結前3個月開始申請的程序。MoneySmart建議申請人可以先待成功轉按申請獲批後，再到分行辦理手續。最後，再委託律師辦理轉按手續。
如何申請轉按？
1. 壓力測試
當借貸人申請按揭，銀行作審批時，銀行會為申請人進行「壓力測試」，以了解申請人是否有足夠能力償還貸款。壓力測試會先假設按揭利率為現行利率再加 3%，再計算出「供款與入息比率」。
如果是新按，經按保承做高成數按揭，可以免壓力測試。但申請轉按則必須通過壓力測試。如你在申請按揭時，沒有其他按揭物業在身，「供款與入息比率」（DTI）需為60%。如有，「供款與入息比率」需為45%。
2. 經MoneySmart申請轉按所需文件
申請按揭所需文件：
- 香港身分證副本
- 住址證明（如水電煤費）
- 最近3個月糧單
- 最近3個月銀行月結單（顯示入息和供款紀錄）
- 最近一年稅單
- 最近3個月按揭還款通知書（轉按）／臨時買賣合約（新按揭）
- 其他貸款最近3個月供款記錄（如汽車貸款、私人貸款）
經MoneySmart比較及申請轉按有什麼好處？
一站式比較及申請轉按
申請轉按想獲得最優惠利率的話，需要花時間做大量資料收集，再比較各大銀行的轉按利率、現金回贈和罰息期等轉按資料。如果你工作繁忙， MoneySmart平台就可助你以短時間內取得轉按資料，比較各大銀行的優惠。
更快獲得批核結果
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絕無隱藏收費
MoneySmart不會向申請人收費，用戶成功獲批轉按的話MoneySmart只會向銀行收取服務費。
轉按常見問題
轉按成數如何計算？
- 轉按按銀行估價計算成數。轉按成數按物業價格而定。
轉按需要壓力測試嗎？
- 轉按需要壓力測試。如你申請轉按時沒有其他物業，DTI「供款與入息比率」需達6成，如有則需達45%。
申請轉按需不需要通知原有銀行？
- 業主申請轉按時不必通知原先承造按揭的銀行，到轉按成功審批並簽署貸款確認信後，你所委託的律師樓會與原先承造按揭的銀行安排相關的轉按程序。如你的轉按申請不成功，亦不會對舊有的按揭有所影響。
什麼是按揭保險？
- 銀行承造私人住宅按揭，最高只可借6成。如想借更多，就必須要經按揭保險，並支付按揭保險費。
如何透過轉按取回按保保費退款？
- 按揭保險公司列明如業主在兩年內 「甩按保」，可退回25%保費；三年內「甩」，便可退回15%。如樓市大升，在三年內經按保上會的業主，可將按揭成數轉按至6成，可成功甩按保，並退回15％按揭保險費。
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